养老房地产市场分析及国内领先实践!
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2019-08-27 10:40

2014年以来,我国正式进入老龄化社会,老年人口比例超过10%。同时,我国高净值人群主要集中在40-59岁,未来养老房地产市场已构成消费的基础。
 
领先的市场经验表明,当老年人口比例超过10%,人均国内生产总值超过1万美元时,养老产业将进入爆炸性增长期。目前,中国社会基本实现了这两个指标的量化指标(截至2016年底,我国65岁及以上人口已超过1.5亿,占总人口的10.8%,人均国内生产总值达到5.4万元,9个经济发达的省份已经突破了10000美元的壁垒)。
 
此外,改革开放以来,特别是90年代市场经济体制建立和深化以后,我国经济繁荣时期,私人财富开始迅速聚集,在年龄结构上,高净值人群主要是中老年人为主。根据福布斯公布的数据,中国高净值人群的平均年龄为51岁,其中主要年龄组为40-59岁,占76%,40岁以下人口比例仅为7%。
 
 
我国典型的养老房地产项目一般具有较长的投资回收周期,行业中相对优势的项目也需要17年的回报周期。一些投资回收周期控制在10年以内的项目,大多是前期征地成本很低,基本上是不可复制的。
 
绿色城市乌镇雅苑占地约1500亩,总投资75亿元。面向对象的老年人主要是主动的,其次是少数半自理的老年人。其盈利模式主要是产权销售,同时提供物业、医疗等相关配套服务,建设全国最大的老年大学伊乐学院,形成了特色的学院式养老模式。此外,绿城在乌镇雅苑土地建设的不同阶段,通过土地价格的推迟,降低资金周转压力,控制投资回收周期。
 
万科绥远嘉树位于万科良渚文化公园内,占地100亩。目标人群为60-75岁的活跃老年人和80岁以上的健康老年人。绥远家书是我国第一个集中养老公寓项目。项目用地性质为40年商业和旅游用地。土地成本很低。万科主要利用使用权进行销售、租赁和提供服务以实现利润。其配套的家庭护理中心定位和服务于健康但高龄的老人,并照顾他们的日常生活。康复中心为术后需要医疗护理服务的老年人提供一系列的健康管理服务,包括定期测量和检查健康数据。
 
乐成恭和宛从2010年开始进入养老房地产,目前已在北京、海南、浙江等地布局。北京双井共和园主要面向需要帮助的老年人。平均年龄是83岁。海口共和园主要是为自理老人提供度假抚恤金。其经营模式为“月租+护理费”形式,以确保服务质量和现金流平稳,等待优质资产增值。
 
泰康家园由泰康人寿于2010年创立。泰康人寿在全国医疗保健机构投资203亿元,占保险业投资总额的三分之一。客户需要购买一定数量的泰康人寿保险产品才有资格入住,并每月支付一定的月费。其配套的卫生服务站可以为社区及其周边地区提供医疗服务,形成预防、治疗、康复、护理的闭环服务。泰康人寿除了养老和医疗外,还将把公墓与公墓结合起来,贯穿“从摇篮到天堂”的产业链。根据泰康人寿在“终极关怀”领域已经开展的业务,主要布局是:建设优质公墓,布局保险产品,搭建葬礼服务电子商务平台。
 
 

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